作者：中共中央党校（国家行政学院）社会和生态文明教研部教授 李志明

住房问题自古以来就是事关民生和发展的重大问题，关系到千家万户的立身之地、安居之所。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视人民群众的住房问题，不断深化住房制度改革、加强住房市场调控，形成了一系列新理念新思想新观点，明确房住不炒的住房属性科学定位，为中国完善住房制度和促进住房市场健康有序发展明确了方向、提供了遵循。

习近平总书记就新时代中国住房制度改革提出的根本目标是“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”。这一根本目标的确定，既是以人民为中心的发展思想特别是以人为本的住房发展理念的集中体现，也是实现人民群众居住基本权利的客观需要。为实现“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”这个根本目标，习近平总书记还为新时代住房制度改革指明了主要任务，即“以满足新市民住房需求为主要出发点”，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，构建“以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障”的住房供应体系。

加快推进住房保障和供应体系建设。这是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。完善住房保障体系应把握好以下几个基本点：一是政府必须补好市场之缺位，以自身为主为困难群众提供基本住房保障。二是重点发展包含廉租住房的公共租赁住房，加快实施各类棚户区和危房改造。三是在建设保障性住房和进行棚户区改造的过程中，努力满足保障对象的基本住房需求。四是完善土地、财政、金融等住房支持政策，探索非营利机构参与保障性住房建设运营管理。五是加强保障性住房管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。

加快发展和规范住房租赁市场。这是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出，加快发展和规范住房租赁市场，关系到在城市租房居住的农民工和高校毕业生能不能有体面的居住条件，关系到无房户今后能不能租得起房，“是实现住有所居的重大民生工程”。对于发展住房租赁市场，习近平总书记特别强调市场主体的培育，在多个场合提出，要“鼓励自然人和各类机构投资者”成为住房租赁市场的房源提供者，“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”，“支持机构化、规模化租赁企业发展”。发展住房租赁市场，除了要继续发展中介租赁业务、支持和规范个人出租住房外，还需要通过政策扶持，培育和发展专业化住房租赁企业、鼓励房地产开发企业、规范住房租赁中介机构等开展新建住房租赁业务。

发展住房租赁市场，也应按照习近平总书记提出的“以满足新市民住房需求为主要出发点”。随着中国新型城镇化的不断推进，规模庞大的新市民群体带来的住房租赁需求规模巨大，对住房租赁市场有效供给提出了更高要求。同时，由于相当部分新市民群体处于家庭化流动状态，其租赁需求也由以往的单身住房为主向核心家庭住房需求为主转变，这也对租赁住房的房屋质量、功能适用性、居住私密性等提出了更高要求。

除此之外，还需要加强立法，加快规范住房租赁市场。要加快住房租赁市场立法，尽快形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，维护住房租赁关系的稳定并确保租赁利益相关方的合法权益得到有效保护。

促进房地产市场平稳健康发展。房地产行业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性、支柱性产业之一，在整个国民经济中的地位和作用十分重要。习近平总书记特别强调，推进住房制度改革，必须促进房地产市场平稳健康发展。他关于促进房地产市场平稳健康发展的总体思路，可以概括为：坚持房住不炒的定位，综合运用金融、财税、土地、市场监管等手段，加快形成“符合国情、适应市场规律”“短期和长期相结合”的长效机制和基础性制度安排，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。具体来讲，体现在以下两点：

一是坚决遏制投机性炒房、抑制房地产泡沫。这一点从习近平总书记关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的住房属性定位中就可以看出。投机性炒房是助推房价上涨、催生房地产泡沫的重要因素之一，如果不加控制，极易扰乱住房市场秩序甚至积累系统性金融风险。坚决遏制投机性炒房、抑制房地产泡沫，是实现住房市场平稳健康发展的基础条件，也是实现住有所居的重大民生工程。

二是综合运用多种手段，加快形成长效机制和基础性制度安排。促进房地产市场平稳健康发展，根本上还是要靠“构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”“编制城市住房发展规划”“完善住房用地供应制度”“实行差别化的住房税收、信贷、土地供应政策”“依法规范市场秩序、加强市场监管”以及“建立以土地为基础的不动产统一登记制度”“推进全国住房信息联网及部门信息共享”等一系列组合拳，形成长效机制和基础性制度安排。

住房问题，牵扯面广，是一项复杂艰巨的系统工程。在谋划住房制度改革的过程中，还需要厘清几对基本关系。习近平总书记指出，“加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系”。其中，在住房保障和供应领域，政府提供公共服务目的在于当市场化手段“失灵”时“补好位”，为低收入住房困难群众提供基本保障。新时代，我们既要重视发挥好住房发展特别是住房市场发展对于经济增长的拉动作用，也应重视住房的社会功能，充分借助住房发展满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居。在推进住房保障和供应体系建设时，既要以人民为中心，充分考虑人民群众对于更舒适的居住条件的期盼和需求，并尽最大可能不断提升住有所居的实现水平，也要客观衡量资源和能力约束，科学确定实现住有所居的方式和步骤。